中国大多数城市的楼市，在经历过～年这一轮房价上涨潮水后，现在的售楼处的热闹程度今非昔比。特别是年的一场大疫情后，很多网友吐槽，很多售楼处简直就是门可罗雀。房子不好卖了，开发商还在大力造楼，房子得及时卖出去才行。精明的KFS为了实现自己的售楼计划，策划了五花八门的售楼策略。在购房者看来，这些策略中，“套路”真心不少。于是，很多人都非常疑惑，售楼处卖房子的套路有哪些呢？事实上，大部分房企的售楼总的来说还是比较正规的，比如有销售许可证才能开售、按备案价格销售、按规范签订合同、及时办理网签按揭等等。但是，KFS是企业，当今企业的生存发展竞争也非常激烈，在如今的买方市场行情之下，售楼处为了实现销售业绩，可能会给购房者人为制造一些假象甚至可能陷阱，目的是快速成功成交，在购房者看来，售楼处就是在玩“套路”。售楼处里面常见的一些逼定客户快速成交的“套路”有哪些呢？遇上这些“套路”，购房者如何做到成功“反套路”购房呢？人为制造热销的假象，开盘限时优惠1）制造热销假象，迷惑购房者。多年以来，人为制造热销假象——这是KFS用得最多也是最成熟的“套路”，事实证明，人们在“万人抢房”的紧张氛围下，更容易冲动下单。无论房价处于上涨或下跌阶段，售楼处都会想办法尽快卖出房子，开盘当日的营销策略五花八门，比如有的限时限特价房、有的团购优惠、有的送花园露台、有的送车库、有的送装修、有的送家电、有的抽奖、有的摇号......对于售楼部而言，开盘当天现场人越多越好，抢购气氛越紧张越好，房子最好开盘就全部变现，这是售楼部的最大梦想。2）特价房限时抢，不给你分析户型优良时间，以免“夜长梦多”，这些差户型卖不出去。对于开发商的特价房，购房者一定要理性分析，不要冲动下单。所谓“天上不会掉馅饼”，通常来说，特价房都是KFS不好卖的户型。比如在重庆，特价房可能是3楼或5楼的面堡坎、面立交桥的户型等等，买到这样的房子，那就真是“上了大当”。3）表面参加团购优惠，实际上人人都可享受的优惠，这只是一种价格策略。至于参加团购限时优惠等开盘优惠，这是一些置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长时间观望不下单的客户惯用的价格优惠大招，表面上看似为你一个人申请了超级大优惠，实际上可能是楼盘本来就有这个优惠，有可能所有购房者都是享受这个优惠的。4）行情不好，售楼部“热销”，可能是KFS花钱请的“托”，实际购房者并没有那么多。特别是在市场不景气的时候，很多的售楼部更加会拼命营造热销的氛围，有的甚至会花大价钱专门请“托”。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买......事实上，正在谈业务的有可能很多都是“托”，他们是KFS花钱请来的媒子，目的就是要制造楼盘热销的假象。“反套路”建议一：理性分析自己购房需求，提前做功课，只买适合自己的，切莫被销售现场的气氛所迷惑而盲目下叉。记住了：就算房子没买到，钱钱还在自己卡上的。沙盘里面的猫腻1）只标注对自己有利好的，且可能故意缩小对项目利好配套设施的距离感。几乎所有的售楼处都有一座漂亮的沙盘，根据沙盘购房者能够比较直观地识别楼盘的方位、地段、配套等。但是有些售楼处的沙盘做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、公园、地铁等配套的相对距离，从沙盘上看上去让你感觉很近很近，而事实上在空间距离上很远。特别是像重庆这种山地地形，明明隔着一座山，在沙盘上看却近在咫尺。很多楼盘都人为避开标注不利好项目的周边设施，比如旁边有个垃圾站、有座高压塔、有高楼遮挡视线等等，通常都不被标注。2）沙盘上楼间距、绿化景观等，有可能会与实际交房不符合。沙盘上楼间距、小区景观、每套户型的阳台栏杆及窗户比例等，都只是参考的……有的沙盘上可能把小区环境做得漂亮，看起来楼间距也很宽，事实上有可能会缩水不少.......“反套路”建议二：购房者一定要对楼盘的区位有自己的认识，最简单有效的方法就是亲自走一走，在周围转一转，眼见为实。比如，亲自从小区走到地铁站，看看需要多少时间、亲自打望工地在建楼栋并实际目测楼间距等等。户型展示模型上“做手脚”，户型宣传单上故意不标注尺寸。有的楼盘，明明户型公摊面积大，得房率不高，户型实际空间实用性并不好，但是米已成粥，售楼处必须得想办法卖个好价钱。一些KFS印刷的户型宣传单上故意不标注尺寸，售楼处的户型展示模型故意把家具尺寸缩小一大圈，比如床的长度1.7米，衣柜的厚度可能只有0.4米等等。通常购房者很少想到这样的“套路”，从而误判认为户型宽敞舒适。“反套路”建议三：首先，按合同面积估算套内面积，在大致按比例分配到各功能空间，估算一下实际尺寸。其次，以入户门的比例估算各功能空间的尺寸。两个办法相结合，估算后，衡量一下空间的实用性和户型的公摊系数是否合理。置业顾问逼单，促使购房者快速下单。置业顾问逼单的方式很多，比如有不停地叫单；刚刚明明还有的户型一会通知你没有了，给你推一个内部保留的好的户型；需要价格优惠问题时，假装做不了主，请来很能言善辩的经理给你优惠......事实上，这些大都是售楼处常用的逼客户快速签单的策略，通过置业顾问不断地叫单，制造出再不选，好户型又要没有了的假象，很多客户一冲动，就下叉了。还有一种情况，置业顾问叫单，可能是为了保留好户型而先卖差户型，不断地叫单，差户型可能也会被购房者“抢购”一空。置业顾问在谈判遇到瓶颈时或者购房者要求优惠时，往往会以申请为由，请出更能言善辩的经理，有的经理可能会给一点优惠，但是经理的出面更重要的任务是“一举拿下”，促进客户签单。“反套路”建议四：购房者事先对户型要有一定的认识和了解，明白哪几个户型自己是不能接受的，千万不要生怕买不到而下叉不好的户型。对于请经理等，如果自己打算购买，要尽量提出具体的优惠请求，尽可能地争取更多优惠。如果自己打算再考虑比较的话，就没有必要接受经理“洗脑”了。当然，不同的KFS所建造的楼盘不同，定位的购房人群也不同，受市场欢迎的程度也会不同。不同时期开盘的楼盘，市场的购房热情和预期也是不同。以上是笔者总结的KFS常用的四大“套路”，事实上，售楼处卖房子的套路远不止这些，比如售楼处豪华装修、售楼处的劲爆或是轻松音乐、置业顾问的黑白说辞、售楼经理的优惠政策、售楼处的临时广告、置业顾问的口头承诺、售楼处的咖啡饮料小礼品等等。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开这些“套路”呢？第一，明确自己的购房需求。综合分析家庭成员的居住需求，结合家庭的经济条件和未来家庭开支的预期，理性分析家庭的购房需求，选择适合自己的、自己买的起的房子购买。在这里，特别要提醒大家：任何时候任何家庭，都至少需要留够12个月生活开支的现金为好。贷款买房的朋友，一定要综合评估家庭未来的3年内的现金流情况。第二，圈定购房区域的楼盘，要逐个筛选，挑选一两个目标楼盘实地踩盘，尽可能地全方位了解。根据家人的工作、学习、生活范围，圈定购房区域，对于区域内的楼盘，要逐个筛选，挑选一两个目标楼盘实地踩盘，尽可能地全方位了解。通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，务必亲自进行实地走一走，看一看，眼见为实，脚量为准。对于楼盘内楼栋的楼间距、绿化景观等，也要想办法实地看一看。特别要注意开发商过往口碑，对于房子配备的物业，也要注意，最好是能去规模相当的同物业次新小区转一转，亲自感受物业的管理水平。第三，自己提前做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层、朝向、户型面积等做一个大致的计划，家人之间要有大概的共识。特别是对于楼盘的一些差户型差朝向的房子，一定要坚持自己的意见，不能听信置业顾问的“忽悠”。在下单前，家庭主要人员要商量，多沟通，按自己的计划推进购房计划，不要被“套路”。我是冰唐葫芦，喜欢我的点个哦。本文原创，感谢阅读。
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