宣传单也能约束开发商，违反应担责裁判要旨商业房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案情概况（来源：法信）中粮万科公司在销售中宣称“百万平米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。余云飞考虑到孩子的未来教育问题，也基于对中粮万科公司的信任，最终购买了长阳半岛的房屋。后业主得知，就读于北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，北京四中房山分校“一房一名额”不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。判决：中粮万科公司在销售广告中承诺的长阳半岛业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额）对其具有法律效力。法院判决，北京中粮万科房地产开发有限公司在销售广告中承诺的长阳半岛业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额）对其具有法律效力。中粮万科公司上诉后，二审法院维持原判。律师解析根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。在房地产销售中，开发商对外宣传资料中记载的事项如果对于买受人签署合同和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该内容未载入合同，依然约束开发商，开发商违反的话，应当承担违约责任。买受人应当做好相应宣传资料的留存，必要时可以对其
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