怎样判断是白癜风 http://m.39.net/baidianfeng/a_7192379.html
最近有这样一个盘，在网络上掀起了舆论风暴，有媒体软文说，他是世界级IP，数亿年轻人潮玩圣地；也有官媒指出来这个盘就是一个骗局，项目注定会卖不好，且大概率会烂尾。
话不多说，这个跃为行业内争议热点的盘，就是位于吴江运东板块的博洛尼·天空之城，一个公寓+商业的商服项目。
1
两种声音对垒，真假难辨
首先，我们先来看看宣传单页+媒体软文说这个项目好的一面。
天空之城，区别于市面上传统商业模式，而是一个全新的商业模式，打造的是大型网红打卡地。
这里是魔幻姑苏不夜城，也是z时代潮圣地，动漫二次元、文艺青年、电子竞技、潮流运动、妖怪夜市、夜宵美食、各类夜店酒吧的娱乐聚集地。
商业业态相当庞大，光业态主题就多达上百个，比如垂直山塘街、同里大剧院、天空剧院塔、树屋图书馆、天空禅院、锁云楼、还有城隍庙、西王庙、喜鹊桥、月老阁、蟹王庙......
不仅是城市级超级IP，还是找不到对标的项目，甚至将其定义为苏州商业未来之城。
就在前几天，天空之城项目更是在腾格里大沙漠举办火星发布会，声势浩大。
不过这波操作，一般人还真看不懂，一个苏州商服项目跑去宁夏开产品发布会，有点迷惑。
如果单看好的一面，可以发现天空之城概念新潮、独特，让人很是期待。
但是，有官媒表示这个项目存在诸多违规、虚假宣传等问题，概念玩的飞起，实则就是画了一张大拼，商业注定要落空。
▽
房观主要引用以下几点：
第一：“博洛尼·天空之城”这个案名还未出案名审批，就已经到处出街，这不合理。
第二：项目官方发布的宣传视频，里面的画面、建筑过于新潮，很难在现实之中落地，多半盖不起来。
其次，视频里出现了“全息投影”概念式的技术，而这种“全息投影”技术要成熟到能够在现实里这么运用，目前根本没有任何头绪。
也就是说，整部宣传视频，完完全全没有任何参考价值，都是在跟我们玩概念。
第三：项目出街广告中出现大量虚词“潮”“圣地”“魔幻”“穿越”等等，用词不真实，不准确，对消费者存在显然的误导。
广告画面甚至不是设计的效果图，而是概念图，没有在广告中注明，也没有经过规划局的审批，不真实，不科学，不准确，对消费者存在显然的误导。
第四：项目是以商业+公寓作为主打，投资风险极大，再加上商业方向倾向于大型娱乐场和文化旅游用地，与地段周边的文旅项目气场不搭，后期盈利空间和运营难度，都很难让资本信服。大概率会融资失败，变成烂尾楼。
//////
这个商业综合体项目能否实现，我们不太清楚。但此刻有质疑声发出，又分析的头头是道，很难不让人对这个项目产生怀疑。
那么天空之城到底怎么样，市面上两种声音出现形成了争议，为此房观特意前往现场实探，看一看这个盘到底好不好？
2
独家实探！售楼处调性不高
来访人气清冷，工程进度缓慢
讲实探之前，我们先要达成一个共识。
我们想要了解一个楼盘，接触到项目的第一个空间就是：售楼处。
售楼处就是项目品质的展现，也就是门面。也是我们完成商品交易，发生的场所。
而且售楼处设计呈现的感觉和设计元素，其实很大程度上就代表了一个项目的美学、气场，折射出整个产品理念。这也是为什么房观要现场实探的原因。
就在本周，笔者从园区乘坐地铁一直坐到轨交4号线庞金路站下，由于项目距离地铁口还有约2.5公里，笔者又打车前往售楼处，地铁+打车，整个时间耗费挺长。
要知道，一个大型商业不紧靠地铁，后期人流量必定会受影响。
到达售楼处，从第一眼开始，远远望去，这样的地方更像是一个厂区、工地，或者篮球场之类的场所，确实有点简陋、低配。
整个售楼处外部看去是这样的
向右滑动》
停车场外围墙上的图画都是墙纸直接贴上去，整体视觉效果一般。
进入到售楼处内部空间的整体氛围和感受，映入眼帘的画面，没有给我一种z时代潮圣地或者折叠世界的视觉冲击，就普普通通的，毫无高端时尚和未来科技感，有点落差~
案场的销售只有3位在场，还有一个门口迎宾小姐姐+两个保洁阿姨，这么一算工作人员挺少的，可能是因为项目还未入市吧~
销售称，每天会有5组客户左右来访，不过我在案场待了半个小时左右，没有一组客户到访，看来项目人气并不高。
其次，在案场销售的讲解下，我了解到项目以下信息：
1、项目16万方，体量很大，主打商业，以商业来衬托公寓，且商业自持70%，总投资22亿元。
2、项目总共分为7期开发打造，现在卖得是一期公寓产品，套约4.5米loft民宿式公寓，项目这边大概有10家民宿公司，后期可以托管，但不强制。
其次，公寓最大面积是边户，户型面积60㎡+，其他则是38㎡的小户型公寓，一层有51套（南边31套，北面20套）。
精装交付，全部采用博洛尼。
3、公寓户型图纸以及样板间还没有正式对外公开，开盘时间预计是6月中旬，价格也没出来。
不过，据了解，项目公寓的放风价是1.6-1.7万，价格不便宜。
另外，值得注意的是，笔者一直反复追问项目商业什么时候建成并投入使用，但销售却没有正面回答，反而一直回避，只说项目开盘时间还没定下来，商业交付投用不能确定。
据了解，这个项目规划建设周期是两年，在去年11月重新启动开工，预计年3月竣工。
然而，从目前最新的工程进度来看，大半年过去，只有1个楼栋建到9层，看上去应该是公寓楼栋，而商业部分目前没有还未出地面。可见，整体工程进度较慢。
这个工期进度要想在年3月竣工，任重而道远，很艰巨啊！
整体实探下来，天空之城的售楼处没有展现出项目产品的品质与理念，售楼处像是临时搭建起来的，没有设计可言。
从销售嘴里我听到了这个项目什么都有，商业模式别具一格，业态包罗万象，但眼睛看到的空空如也，就好像是开了一场空头支票，没卵用。
3
公寓市场内卷严重
项目可能不太好卖
最后根据我们的经验分析一下，天空之城会不会卖得好？
首先，从地理位置上看，项目位于吴江运东板块，商业综合体距离地铁4号线约2.5公里。一个年轻人的潮玩圣地，地铁都没有，光这一点就没有吸引力。
并且，周边多是以工厂为主，西面有个汇景中央广场，南面是山湖公园，东面是静思园，二手房住宅区很少。
也就是说，后期不仅人流量有限，且年轻客群更少，明显与项目主打的z时代潮圣地和不夜城定位相差甚远，这种环境下的商业综合体大概率不会好卖。
其次，据房观统计，目前吴江公寓市场在售项目有5盘，且集中在运东和太湖新城板块，房源库存量较大。
整个吴江的公寓均价约在1.1-1.5万/㎡，价格不高。但据中介反映，吴江的公寓市场并不好，来买的人太少，像金港、金奥公寓卖了好几年至今都没卖完，启动分销和渠道效果也欠佳。
金港公寓还推出端午特价房，单价只要1.2-1.3万/㎡，价格直降3千，可见公寓市场内卷严重。
再看天空之城的公寓放风价是1.6-1.7万/㎡，这个价格比整个吴江公寓市场房价卖得还要高，显然买房人没有买账，不然售楼处的人气也不会如此冷清了。
所以，房观预判，这个项目可能不太好卖。一是没有优质的地段，二是公寓市场内卷，三是无价格优势。
另外，据业内知情人透露，这个项目已经启动上海的分销，10万一套，包了套。
这是大手笔，不过有没有效果还要另看，毕竟买房人都精明着呢。
另外要强调的是，这个项目的开发商是博洛尼，一直做家居用品，之前并未涉及过做商服项目。
其次，我在寒山闻钟上发现，这个项目早在去年2月份就正式动工，但迟迟没有大动静，甚至有传闻称项目融资失败，投资方撤资，吴江市民一度认为项目停工烂尾。
好在去年11月份又开始启动建设，这才止住了谣言。不过，这个项目规划早在前两年就公示了，如今2年过去还未入市，确实会让人对这个项目不看好。
转自：苏南房地产观察
