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近期,位于济南市高新区的绿地华彤苑召开“毛坯销售,精装交付”模式的交流会,该模式被山东省房地产业协会会长,也是与会的主持人赵雷评价为新旧动能转换新模式的典范。但业内人士表示,此模式抽丝剥茧,即开发商为购房者选定了一家装修公司(非强制性选择)。由开发商选定的装修公司,业主们能否真正享受到开发企业所描述的那般美好,还是暗吃了哑巴亏?
毛坯销售精装交付看上去“很美”
绿地华彤苑位于济南市高新区康虹路与正丰路交汇路以南,项目开发商为山东绿地泉控股集团股份有限公司。绿地华彤苑项目总占地面积平方米,总建筑面积.7平方米,容积率3.3,绿化率35%,停车位共个,楼栋总数12座,总户数户,在售住宅价格-元/平方米。绿地华彤苑项目建面约-平米实体精装样板间已于5月19日正式对外开放。
绿地华彤苑与CBD仅工业南路一路之隔,因为其位置上佳,绿地泉集团有意将其打造成较高端的社区,与该公司其他多为刚需盘相比,此盘更容易体现一直以来对外倡导的“五好社区“理念。也许因此缘由,绿地泉集团从客户体验角度入手,在该楼盘上试点“毛坯销售精装交付”。在交流会上,山东绿地泉控股集团东部区域公司总经理满杰介绍了绿地华彤苑“毛坯销售精装交付”模式。满杰表示,个人装修浪费材料,时间长,装修不专业,装修队伍不规范,质量无保障;开发商批量精装会导致购房者心理落差大、众口难调、被动接受,质保滞后。“毛坯销售精装交付”这种新模式正是为了解决购房者装修中的痛点、难点而推出的,可以让业主轻松拥有个性化家装设计。
绿地华彤苑的装修合作方选取的是红星美凯龙,红星美凯龙是中国家居行业的知名品牌,在交流会上,红星美凯龙住建集团大客户总监邹红强介绍了红星美凯龙“弹性精装”模式,即在基础装修之上,像弹簧一样满足客户的个性化需求,使客户省钱、省心、放心、安心。红星美凯龙与山东绿地泉控股集团通力合作,提供一站式工厂菜单价植入,以最低价格、最优质量使购房者享受系统化、专业级的精装修服务。
山东绿地泉控股集团东部区域公司总经理满杰表示,“毛坯销售、精装交付”,使得购房者不但能够享受到毛坯房的价格,还可以享受到精装房的便利与省心。真的如此吗?大众网·海报新闻记者对此进行了调查。
业主是否得到优惠了?
记者近日来到绿地华彤苑售楼处,置业顾问介绍说,该楼盘目前在售的是3、4、5号楼实行毛坯+精装的政策,三幢楼大约年底交付。记者看到,目前红星美凯龙对外打出的基础套餐为元/平方米(包含基础装修的全部费用),红星美凯龙驻场负责人表示为了确保工程质量,只收一百套样板间,目前已经签订44户。现在如果购房者订房内三天选定装修,额外还可以享受元优惠。
一位从业15年的资深设计师来到现场,陈设计师看到样板间之后,向记者表示,按照济南一线家装公司的标准进行费用预估,所有产品按照一线品牌计算,以现场平米的样板间为例,所有墙地砖的费用约元,泥工铺贴防水等需要元左右,墙面漆需花费约元,地板费用约元,房门推拉门费用约元,门槛石窗台石约花费元左右,全屋石膏线约需元左右,开关插座约需花费元左右,厨柜花费约需1左右,卫浴需花费0左右,再加管理费一般都在百分之十五。再加水电改造,这都是按照一线品牌的标准来计算,一般不超过10元吧。如果选择小型家装公司,还可以免去15%的管理费,大概费用可以控制在十万元以内,如果选材更加经济实惠些,费用可能会更省。业主自行选材料或找施工队伍的话,花费还会更少。
如果按照目前红星美凯龙提供的元/平方米的基础套餐计算,平米的户型需要花费元。比目前济南市面上大型家装公司约多花费10%,比小型装饰公司至少多花费30%。
邹红强总监表示,业主可以像弹簧一样选取个性化需求,现场工作人员表示,如果业主“想要跟别人有不一样的装修,又想有品质,这样可以升级。”记者从现样板间现场看到,宣传单页上的每一个细节之处的图片均为后期选配加项。据红星美凯龙现场工作人员表示,升级之后如果想达到现在平米样板间的效果,硬装约需要28万元(不含灯具窗帘家具)。而据设计师陈先生介绍,每平米元的硬装标准,济南有质量保证的装饰公司都可以做到目前样板间的标准,也就是说22万元即能实现目前样板间的装修效果。
质保问题是关键
虽然“毛坯销售精装交付”,开发企业与装修企业均表示业主可以享受到集采的价格优势,但是从装修费用核算来看,装修企业还是留出了足够的利润空间。
在绿地华彤苑样板间,现场红星美凯龙相关人员表示,业主收完房,确认没有质量问题后,他们进场精装,之后他们会对房屋的质保进行负责,目前的承诺是对房屋装修进行两年质保,水电五年保修,终身维保,但是终身维保不会签入合同中。据记者调查,目前济南市的家装企业,普遍对表面工程进行2至3年的质保,像水电等隐蔽工程的质保普遍为5至10年。
虽然目前红星美凯龙的工作人员表示,他们会对房屋的后期进行质保,业内专家表示,装修企业所指的后期质保是其装修施工的质量保证,并非对房屋质量进行全面担责,因此开发企业还是主要的质保责任主体。按照鲁建发〔〕5号文件,《山东省新建物业质量保修金管理办法》规定,新建商品房的保修范围和最低保修期限为:自商品房屋交付使用之日起计算。屋面防水工程为5年;有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;外墙外保温工程为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;开发企业统一装饰装修的商品房装修工程为2年。其他项目的保修期限和保修范围,由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。
业内专家表示,业主选用精装时,特别要注意一些隐蔽工程,因此在收房过程中,未必能够发现一些隐蔽工程的问题,比如装修企业对其改造的水电路进行质保,但是如果是原有开发企业的水电路出现质量问题,双方是否能够真正担起归属自己的质保责任,因此业主要防止双方互相推拖责任,毕竟开发企业与装修企业是合作关系,并非一个责任主体。
众口难调,整合难度大,业主体验感未必“美好”
山东绿地泉控股集团股份有限公司虽然是一家老牌的本土开发企业,但是其从未为购房者提供过精装住宅。此次提出毛坯销售、精装交付的销售策略,其初衷也许是好的,为解决业主装修中的种难题。然而,对于精装住宅,像万科、绿城等有实力的开发企业,也经常因为精装修的一些问题受到市场的拷问。对于全装修房,时任碧桂园集团总裁助理、山东区域总裁庄青锋曾在一次接受采访中说出开发企业的心声。他说,“全装修”尽管能给开发商带来利润增加,但也会带来不少麻烦,这对没有多少装修运作经验的开发商来讲,是很难的。对于没有精装修经验的绿地泉集团,此次提出的毛坯销售、精装交付是一种“讨巧”的做法,利用第三方来解决业主精装修的问题,同时又是一种销售策略。
然而,业主的需求众口难调,据了解,毛坯销售、精装交付的做法并非强制,而是由业主自由选择,也就是说虽然有的业主选用精装交付,但是依旧享受不到精装修房的清净,还是要忍受大约两年的装修噪音。
在以往,济南市面也多次出现过统一精装的业务办法,多是装修企业联合物业公司对已经交房的社区进行推广,推出力度较大的装修优惠,但是很少有开发企业出面组织。因为业主众口难调,多数效果不佳,同时还不乏出现物业与业主因为非指定装修公司进场的纠纷与磨擦。
据记者了解,像万科、恒大提供精装住宅的企业,对于家装建材与施工工艺,会做到时时抽检,甚至付费请一些专家的检测机构对建材进行检测把关,以防止出现污染超标。因为开发企业与装修企业的合作关系,对于建材与施工的监管就全凭装修企业“自觉”了。因此,业主在精装修工程完工后,最好找专业机构进行一些污染物的检测。
毛坯销售、精装交付听起来很美好,但是在实现的过程中,涉及的各方面的问题很多,是否能够探索成功,还有待时间的检验。
来源：大众网
